[대출용어] 주택담보대출 기초 영어 정리
주택담보대출 변동금리가 오는 9월부터 고정금리로 전환된다. 금리가 앞으로 계속 오를 것이라는 전망 속에 4억 미만 주택에 적용된 대출 변동 금리를 고정 금리로 전환하는 대책을 9월 중 시행하기로 한 것이다.
시중은행 주담보 대출 금리가 6%가 넘었고 금리의 변동성이 높은 지금 상황에서 고정금리가 유리해 보일 수 있다.
그러나 대출은 장기 거래인만큼 변동금리만 보고 고정금리를 선택할 것이 아니라 금리가 내릴 가능성도 고려해야 하여 고정금리가 더 유리할지 변동금리가 유리할지는 상환 기간을 고려하여 잘 따져봐야 할 것이다.
가계경제에 가장 중요한 주택담보대출이지만, 대출 관련 용어는 언제 들어도 어렵기 때문에 주택담보대출 관련 기본 용어를 정리해보도록 한다.
최근 정부에서 생애 최초 주택 구입 가구에 한하여 LTV 상한을 60~70%에서 80%까지 완화하기로 결정했다. 또한 DSR규제 대상을 새로 받는 모든 대출이 1억 원 초과인 대출자로 확대하는 조치를 시행하기로 했다.
- LTV (Loan To Value Ratio): 주택 시세 대비 대출을 받을 수 있는 비율
- 주택담보대출에서 가장 중요한 LTV는 "담보인정비율"이다. 담보가치(주택 가격) 대비 대출 가능한 금액의 비율을 말하는 것으로 한도를 의미하기도 한다.
대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율
- DTI(Debt To Income): 내 소득에 따른 총부채 상환 비율
- 대출자의 연 소득 대비 부채의 비율(연금+대출이자)이다.
대출로 소득 신용 총량에 따라 부채 신용의 한도를 설정함으로써 대출 건전성과 한도를 설정하는 역할을 한다. 본래는 은행 내부 규정으로만 쓰였으나, 정부차원의 규제로 도입되었다.
(주택 대출 연감 원리금 + 대출이자) / 연간 소득
예를 들어 연봉 5천만원인 직장인이 1년에 2억 원의 대출을 받는다면 자기 연봉의 4배나 되는 2억 원을 빚을 갚을 수 있을까? 에 대한 우려를 수치화한 것이 DTI이다.
- DSR(Debt Service Ratio): 내 소득에 따른 총부채의 원금 상환 비율
- "총부채 원리금 상환비율"이라는 것으로 모든 금융 부채와 연 소득 간 비율을 말한다.
(주택대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간 소득
*기타 대출 원리금 상환액에는 신용 대출, 카드대출, 학자금 대출 등을 주택 대출 외 이미 받은 대출 원리금을 말한다. 내 총 대출금(부채)과 연봉의 비율을 구하여 상환 가능 여부를 심사하는 것이다.
추가로 규제- 비규제 지역 제한 , 대출자 신용상태, 대출자 주택 보유 여부 등 고려된다.
정부에서 생애최초 주택 구입자에 대한 LTV를 80%로 확대했다 하더라도, DSR의 규제 때문에 연봉 5000만 원 기준 직장인은 최대 대출 가능액이 3억 5천만 원을 넘기기 힘들 것 같다고 한다. 물가와 금리는 상승하고 부동산 가격은 하락하는 상황에서 LTV 완화가 누구에게 유리한 정책인지 이해가 잘 안 된다. 집을 살수도 안 살 수도 없는 현실이 참담하기만 하다.